Ekonomi yazarı Taylan Büyükşahin tclira.com’daki köşesinde Ahes GYO hakkında dikkat çeken iddialara yer verdi. Büyükşahin, Ahes GYO’nun arsalarına proje vaadi ile halka arza gittiğini, Gebze’deki arsasının imarı olmadığını, şirketin Gaziosmanpaşa’daki arsasının emsalinin sorunlu olduğunu ve Antalya’da Turizm Bakanlığı’ndan alınan arsanın ise ÇED başta olmak üzere izinlerinin tamamlanmadığını yazdı.
Büyükşahin’in iddialarına Ahes GYO’dan yanıt geldi. Şirketin iddialara cevabı şöyle:
1. İDDİA: İMAR PLANI YOK
İzahnameye bakıldığında, şirketin Gebze’deki arazisinde imar planlarının mahkeme kararı ile iptal edildiğini, bu kararın Danıştay tarafından da onaylandığını belirten Büyükşahin “Bölgede imar planı yok ve yapılaşma yasağı uygulanıyor.” diyor.
Ancak halihazırda taşınmazın bulunduğu bölgede yeni imar uygulaması yapılana kadar yapılaşma yasağı bulunmaktadır. Nitekim gayrimenkulün mevcut plandaki yapılaşma şartları esas alınarak değerleme çalışması bu çerçevede yürütülmüştür. SPK lisanslı değerleme firması ALESTA Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan 31.03.2024 tarihli değerleme raporunun sayfa 14 ‘de belirtildiği üzere ;
Ayrıca değerleme raporunun sonuç sayfasında yine bu durum göz önünde bulundurulduğu altı çizili şekilde belirtilmiştir. Yani arsaya takdir edilen değer hesaplanırken imar planı iptal davası esas alınmıştır. Aşağıda değerleme raporunun sonuç sayfasını paylaşıyoruz.
Değerleme raporunda bu husus çok açık şekilde belirtildiği gibi SPK tarafından onaylanan izahname’nin 31. Sayfasında Riskler başlığı altında yatırımcılara açık ve şeffaf bir şekilde sunulmuştur. Aşağıda görselini paylaşıyoruz.
Sonuç olarak, değerleme raporu kanaat bölümünde “Emsal karşılaştırma yaklaşımı ve geliştirme tabanlı gelir yaklaşımı sonuçlarını inceleyerek imar planındaki olumsuzluk içeren durum çerçevesinde irdelediğimizde, işbu hususların değere ve yapılaşmaya etkisi ile değer hesaplama aşamasında dikkate alındığını ve piyasa gerçekleriyle değerleme günü itibariyle uyuştuğu kanaatindeyiz.” denilmektedir. Sonuç olarak Gebze’de ve oldukça değerli bir yerde bulunan Şirket arsamızın bir malvarlığı değeri olduğu aşikardır. Bölgede imar planı için çalışmalara başlanmış ve bu kapsamda proje yapımına edilecektir. Zaten imar durumu dikkate alınarak bir değer biçilmiş ve portföye alınmıştır. Nitekim hem izahnamede hem de değerleme raporlarında defaatle bu durumdan bahsedilmiştir. Ayrıca Şirket portföy değerimiz yaklaşık 5.2 Milyar TL olup ilgili arsanın portföyde ki oranı yaklaşık %5’dir.
2. İDDİA: GAZİOSMANPAŞA’DAKİ ARSANIN EMSALİ SORUNLU
Bir diğer sıkıntı da İstanbul Gaziosmanpaşa’daki arsada… Taşınmazın emsali imar planlarına göre 1,80. Ancak Gaziosmanpaşa Belediyesi’nce onaylanan avam projede emsal 4,58’e aktarılmış.
Bu tip imar planlarının değiştirildiğini çok sık görüyoruz. Yerel seçimlerde Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin Ak Parti’den CHP’ye geçtiğini de hatırlatırım. CHP yönetiminin verilen kararları tek tek incelediği, hatta bazı ruhsatları hukuka aykırı bulup iptal ettiğini de not düşmek gerek…
Şirket portföyümüzde yer alan İstanbul İli Gaziosmanpaşa İlçesi 6802 Ada 1 Parsel arsamızla ilgili olarak SPK lisanslı değerleme firmasının yapmış olduğu değerleme raporunda da görüleceğe üzere ilgili arsada imar transferi yöntemi uygulanmıştır. Bu husus hukuka aykırı veya uygulanmayan bir durum değildir. Aşağıda değerleme raporunun ilgili bölümünü sunarız.
İlgili parselde imar transferi sonrası 4.58 emsal oranına yükseldiği belirtilmektedir. Belediyesince imzalı avan projeyi aşağıda sunmaktayız. İlgili onaylı avan proje değerleme raporunda da mevcuttur.
Ancak değerleme raporunun sonuç kısmını aşağıda takdirinize sunarız. Sonuç kısmı dikkate alındığında değerleme sonucunun 1.8 emsal dikkate alarak bulunduğu açıkça belirtilmiştir.
Bu hususta yine belirtilmeli ki ilgili arsanın şirket pörtfoyunde ki oranı yaklaşık %6’dır. Yani haberde belirtilen iddialar asılsızdır.
3. İDDİA: OTELLER İÇİN DE NİHAİ İZİN YOK’
Antalya Gazipaşa’daki projelerin de problemli olduğunu belirten Büyükşahin yazısını şöyle sürdürdü:
“Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından Antalya Gazipaşa’da şirkete proje geliştirilmesi için arsa üst kullanım ön izni verildi. Adı üstünde ‘ön izin.’
Bu ön izinler iptal edilebilir. Ahes GYO’nun görevleri var, imar izinleri ve gerekli belgeler alınacak, Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) yükümlülüklerine uyulacak vs…
Şirket buradaki yükümlülüklerini yerine getiremeyebilir.
Otel projesindeki risklerin çok yüksek olduğunu izahnamede de net bir şekilde görüyoruz.
3 parselde 700’er yatak kapasiteli 5 yıldızlı oteller yapılması planlanıyor. Henüz izni dahi yok ama diyelim ki izin alındı… Bu ölçekte otellerin inşaat maliyeti, toplam halka arz gelirinin kat be kat üzerinde olur.
Nasıl bir finansman yöntemi olacak belli değil. Temel atmak kolay, önemli olan devamını getirmek…”
Büyükşahin’in iddiasına cevabımız şöyledir:
“SPK onaylı izahnamenin henüz 8.sayfasında ön izin hakkının detayları ve riskleri de yer almaktadır. Bakanlığı 14.06.2024 tarih ve E-42418407-306.03[070780001;070780002;070780003]-5291180 sayılı yazısında ön izin süreci ve devamı detaylı olarak anlatılmıştır. Şirket’imiz ihaleye katılmış ve gerekli ödemeleri yaparak Bakanlık’tan ön izin hakkı almıştır. Ancak henüz ön izin sürecinde olması dikkate alınarak değerleme şirketi tarafından mevcut bulunan arsa değerine %50 iskonto yapılmıştır. Ve Şirket portföy değerine dahil edilmiştir. Halihazırda ön izin sürecinde olduğu dikkate alınmış ve bu kapsamda değer biçilmiştir. Aşağıda değerleme kısmının ilgili bölümünü paylaşıyoruz.
Anlaşılır dil ile , Yaklaşık 1.6 Milyar TL değerlemesi bulunan arsa ön izin sürecinden kaynaklı %50 iskonto edilerek 788 Milyon TL değer ile şirket portföyüne dahil edilmiştir.
Ayrıca bu husus açık ve şeffaf bir şekilde izahnamenin ilgili bölümlerinde belirtilmiştir.
Özet olaraksöz haberin gerçeği yansıtmadığını kaydeden şirker Büyükşahin’in haberine yönelik “İçeriklerin çarpıtılmasından kaynaklı olarak bilinçli bir şekilde düzenlenmiştir.” ifadelerini kullandı.
